Convenção x Código Civil

Ao administrar um condomínio pode surgir a dúvida: qual vale mais na hora de se tomar uma decisão, a Convenção Condominial ou o Código Civil?

O Código Civil é a lei maior da qual deve ser a primeira a ser observada.

A norma vigente mais recente é o Código Civil/2002 artigos 1.331 a 1.358 que trata de questões pertinentes a condomínios.

Por outro lado a Convenção também tem força de lei interna, pois a mesma é elaborada com base no Código Civil.

Mas então qual a diferença entre uma e outra?

A diferença está nas particularidades de cada condomínio, com base nas lacunas que o Código Civil não prevê ou não é específico, como por exemplo, a obrigatoriedade de um Conselho Fiscal ou Consultivo, remuneração do síndico, alçada de gastos, fração ideal, regras de uso das áreas comuns e etc.

Todavia, a Convenção sob hipótese nenhuma pode contrariar o Código Civil. Havendo esse empasse, prevalece o que determina o Código Civil.

Um exemplo bem comum que observamos são convenções que determinam um limite de alçada ao síndico para despesas extraordinárias muito elevado, geralmente cerca de 10% sob a previsão orçamentária anual, o que significa que num orçamento (budget) anual de R$ 1.000.000, o síndico teria autonomia para gastar sem qualquer aprovação R$ 100.000 anuais.

E daí temos ao menos 3 problemas:

a) Tal previsibilidade contraria o Artigo 1.341, que traz o seguinte texto:

“A realização de obras no condomínio depende:

• I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
• II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

• § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

• § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

• § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

• § 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum”.

b) Desequilíbrio financeiro

Há muitos casos em que o síndico se valendo desta previsibilidade na Convenção, começa a realizar gastos de forma demasiada, o qual gera desequilíbrio financeiro, ou seja, embora a Convenção delimite alçada mensal ou anual, ainda trata-se de gastos não previstos (extraordinários), logo o condomínio não possui disponibilidade financeira para tal, e quando possui, essa disponibilidade vai se esgotando, até o colapso.

c) Exposição ao risco de práticas fraudulentas

Já identificamos diversos casos em que o síndico se valendo desta previsibilidade na Convenção, começa a fazer gastos injustificáveis e até mesmo sequer inerentes à atividade do condomínio, ou seja, valores desviados direta ou indiretamente.

É importante destacar que isto apesar de ocorrer com bastante frequência, não é comum! Estamos nos referindo às experiências de trabalhos de auditoria investigativa ou pericial, sobre más gestões!

De modo geral, os síndicos procuram trabalhar com lisura, há erros sim, mas não por má fé.

O que fazer?

Infelizmente, este é um problema que começa já na instalação do condomínio, quando é elaborada a Convenção.

Então, se você estiver comprando um apartamento ou casa num condomínio ainda em implantação, observe estes tipos de cláusulas na mesma e questione antes que a mesma seja aprovada em Assembleia ou durante a mesma. Pode-se inclusive solicitar a revisão por um advogado especializado.

Agora se a Convenção já foi aprovada, é necessária a aprovação de 2/3 de todos os condôminos (inclusive inadimplentes) para modificá-la.

A outra alternativa, é criar um Regimento Interno corrigindo/anulando todas as inconsistências da Convenção.